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フラット35の特徴・仕組みと利用条件

「フラット35~♪」と、CMなどで1度は耳にしたことがあると思います。

一言でフラット35がどんなものかと言うと、長期固定金利住宅ローンです。

それなら、民間の住宅ローンでも同じ様なものがあると思われるでしょうが、少し違います。
しかし、良い住宅ローンを探していると、民間の金融機関のサイトでもフラット35という文字を見ることが多いと思います。

しかし、それは金融機関独自の住宅ローンとは別で、住宅金融支援機構の住宅ローンの窓口が、金融機関になっているだけになります。

直接的に、住宅金融支援機構が契約者に貸し付ける訳ではありません。
その仕組みは、次の項目のフラット35の特徴と併せて解説します。

フラット35の特徴と仕組み

名前を見てもらうだけで大体は想像できますが、最長35年間固定金利の住宅ローンが特徴的です。

    その他の特徴

  • 長期の固定金利で金利自体も低い
  • 保証料・繰上返済手数料がゼロ

民間の住宅ローンで超長期固定金利と言われる住宅ローンもあり、フラット35と同じ最長35年間固定金利のものもあります。

しかし、金利を比べてみるとフラット35の方が金利が低い場合が多いです。
同等の金利の場合でも、フラット35の住宅ローンでは保証料・繰上返済手数料共にゼロなので、実質支払うお金は少ない場合が多いです。

一例ですが、みずほ銀行の21年~35年の住宅ローンでは1.92%~2.00%で、フラット35では1.768%~1.898%になっています。
(2015年4月1日現在)

フラット35の仕組み

住宅金融支援機構が直接的に、貸付を行っているわけではないのは、初めの方でも紹介しました。

では、どのような仕組みで住宅を購入される方に融資されるのでしょうか。
まずは、流れを順番で紹介します。

  • 1.各金融機関でフラット35を申し込む
  • 2.金融機関が申込者を審査する
  • 3.融資OKとなれば金融機関が貸付を行う
  • (ここからが難しい内容かも)

  • 4.金融機関がローン債権を住宅金融支援機構に譲渡する
  • 5.譲渡されたローン債権を信託銀行などに信託する(受益権を得る)
  • 6.信託された債権を担保に住宅金融支援機構が債券を発行する
    受益権がある債券を投資家が購入しお金が支払われる
  • 7.ローン債券買取資金として、金融機関に支払われる
  • 8.金融機関は返済金を回収し、住宅金融支援機構に回収金を渡す
    投資家も利益を受け取る

皆さん分かりますか?
譲渡や信託・債権や債券など出てきて、理解するのには少し難しい内容かもしれません。
専門家には簡単な事かもしれませんが。

管理人の私なりに解釈すると、項目3・8を見て銀行などの金融機関は貸付を行いますがリスクはなく、最終的な返済金を回収受け渡し業務に徹する事になります。
ですので、フラット35の住宅ローン契約者は通常のローンと同様に銀行に返済するだけですので、何も変わる事はありませんね。

しかし、契約者が返済の遅延などを起こしてしまうと、そのリスクを受けるのは住宅金融支援機構と投資家になります。

フラット35

フラット35公式サイトで紹介されている仕組みの画像です。
私が解説した項目番号とは少し違うので、気を付けてください。
住宅ローンを検討されている方には、次の項目の方が気になっているかもしれません。

フラット35を利用する条件

    申込者本人の条件

  • 申込時の年齢が70歳未満
  • 日本国籍の方・永住許可を受けている方・特別永住者
  • 年間の返済総額が基準を満たしている

まず申込者本人が条件を満たしていないと、元も子もないです。
70歳を超えていても親子リレー返済を利用する場合には大丈夫です。

年収が400万円以上の場合は年間の返済総額の割合が35%以下でないといけません。
400万円未満では30%以下になります。

返済総額はフラット35だけの返済額だけではなく、カードローン・自動車ローンなど目的ローン・クレジットカードなどすべての返済額を合わせたものになります。

さらに住宅にも条件があります。

  • 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している
  • 一戸建て住宅・連続建て住宅・重ね建て住宅の場合は、住宅の床面積が70m2以上
  • 共同建ての住宅(マンションなど)の場合は、住宅の床面積が30m2以上
  • など

デメリットもあるフラット35

上で紹介しました建物に対しても条件があるのがフラット35の特徴でもあり、デメリットになるかもしれないものです。
民間の住宅ローンではこういった項目はありません。

さらに、フラット35には融資額は住宅購入費の90%ほどまでになります。
ですので頭金となる金額は用意しておく必要があります。

購入費が3500万円と仮定すると、350万円は最低用意しておきましょう。

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